БЕСЕДЫ О НЕДВИЖИМОСТИ.
ЗА ЧТО МЫ ПЛАТИМ?
Д-р М.СЛЮЗБЕРГ
Сегодня мы поговорим о том, что влияет на цену конкретной
квартиры. Эта большая тема естественным образом делится на три подпункта:
цена при покупке новой квартиры, цена при покупке квартиры со вторых рук
и цена на съемную жилплощадь. Цены эти, скажем сразу, немалые. К примеру,
трехкомнатная квартиры в Тель-Авиве стоит 110 - 130 средних месячных зарплат
наемного работника, а аренда четырехкомнатной квартиры может обойтись в
50% месячного дохода одного работающего члена семьи. Так что, говорить
есть о чем.
Первые два фактора в особых комментариях не нуждаются. Замечу лишь, что количество комнат, как правило, “перевешивает” метраж. Иными словами, в условиях города трехкомнатная квартиры при прочих равных условиях будет стоить дешевле четырехкомнатной, даже если она больше по площади. Кстати, в Израиле принимается во внимание общая площадь квартиры, без деления на “полезную” и “вспомогательную”, как это было принято в СНГ.
Существенно влияет на цену и то, в каком населенном
пункте вы покупаете квартиру. Причем дело не только в том, что недвижимость
в центре страны и крупнейших городах, таких как Иерусалим или Хайфа, стоит
дороже, чем “на периферии”. Даже два расположенных по соседству города
могут заметно отличаться по уровню цен из-за различий в репутации, уровне
жизни, благоустройства района и прочих формальных и неформальных особенностей.Не менее важно и расположение квартиры внутри населенного пункта. Если “единица жилья” строится вблизи от центра, в районе с хорошо развитой инфраструктурой и хорошей репутацией, ее цена, безусловно, будет выше. Большое значение имеет наличие в микрорайоне хорошей школы, дошкольных учреждений, кантри-клуба, спортивных площадок, торгового центра.
Наконец, если речь идет о покупке квартиры или дома с участком земли, то сам факт наличия этого участка и его размер существенно влияют на цену. Кстати, к этой же категории относятся и так называемые пентхаузы - квартиры с прикрепленными к ним участками крыши.
Дополнительными факторами, влияющими на цену новой квартиры является наличие при ней автостоянки (закрытой или открытой), этаж (в многоэтажном доме, как правило, чем выше, тем дороже), размер вспомогательных помещений (стенных шкафов, помещения для стиральной машины, кладовой и т.п.), тип полов (плиточный пол ценится дороже “мягкого”), оборудование кухни, система кондиционирования, направление окон, количество балконов и т.п.
На некоторых из этих факторов хотелось бы остановиться подробнее, поскольку в СНГ на них обращалось гораздо меньше внимания.
В частности, жаркий израильский климат обусловливает - даже при наличии кондиционера - важность такого фактора, как наличие в квартире естественной вентиляции. Если все окна в квартире смотрят в одну сторону, в ней трудно устроить сквозняк, и летом вы сразу почувствуете этот недостаток. Другой специфический момент - обустройство кухни. В большинстве новых строительных проектов квартира сдается с готовой (частично или полностью) кухонной мебелью - прилавками, шкафчиками и т.п. Обратите внимание, насколько устраивает вас эта мебель. Если она вам не подходит, лучше заблаговременно внести изменения в проект: потом это обойдется вам гораздо дороже.
И последнее. Сейчас в стране строится много новых населенных
пунктов (классический пример - город Модиин, но есть и масса других, поменьше).
Если купить “единицу жилья” в числе первых, то она будет стоить гораздо
дешевле, чем спустя некоторое время, когда населенный пункт перейдет в
категорию “обжитых”. Подумайте об этом.
При выборе квартиры со вторых рук факторы,
которые мы перечислили выше, сохраняют свое значение. Однако, к ним прибавляются
еще и несколько дополнительных моментов.
Во-первых, цена такой квартиры существенного зависит
от возраста и состояния дома, в котором она находится. Дома, возведенные
в 60-е годы, построены по стандартам того времени, уровень которых отличается
от современных.
Во-вторых, следует обратить внимание на состояние самой
квартиры и на то, насколько она нуждается в ремонте (причем не только в
косметическом).
В-третьих, проверьте, есть ли в квартире такие современные
удобства, как переговорное устройство (“интерком”), бойлер с параллельной
системой нагрева (электрической и от солнечной батареи), входная дверь
повышенной безопасности (“пладелет”) и т.п.
Убедитесь, насколько это возможно, в отсутствии “проблемных”
соседей. Наконец, обязательно выясните, почему бывший хозяин продает квартиру
и насколько срочной является для него эта операция. В последнем случае
вы вполне можете добиться от него более низкой цены.
В дополнение ко всем перечисленным факторам
принципиальное значение при съеме квартиры имеют еще два: продолжительность
контракта и условия оплаты. Если вы готовы заключить договор на съем квартиры
в течение длительного времени (несколько лет), то вполне резонно добиваться
скидок в арендной плате. Однако не торопитесь. Сначала решите для себя,
выгодно ли вам снимать жилплощадь в течение столь долгого времени.
Что касается условий оплаты, то потребуйте от хозяина
сбросить цену, если вы согласны платить вперед за большой промежуток времени.
В заключение - два важных замечания.
Первое. Договоры на покупку или аренду недвижимости
при всей их “типичности” содержат огромное количество нюансов, в которых
ничего не стоит запутаться неподготовленному человеку, да еще зачастую,
плохо ориентирующемуся в иврите. Поэтому ни в коем случае не экономьте
на услугах надежного адвоката, который будет представлять ваши интересы
в сделке. Второе. Рынок недвижимости - он и есть рынок. В каждом конкретном
случае цены определяются на нем не только соотношением спроса и предложения,
но и взаимоотношениями покупателя и продавца. А посему - не стесняйтесь
торговаться и проявляйте твердость, отстаивая свою позицию. Ведь в сделке,
как правило, заинтересованы обе стороны.